Immobilie verkaufen im Süden von Wien: Der vollständige Leitfaden für Eigentümer

Von Thomas Engl, behördlich konzessionierter Immobilienmakler in Leopoldsdorf bei Wien

Eine Immobilie verkauft man nicht oft. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, was auf Sie zukommt, wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Leopoldsdorf, Himberg, Schwechat, Mödling oder einem anderen Ort im Süden von Wien verkaufen.

1. Ziel und Zeitplan klären

Bevor Sie einen Preis nennen, beantworten Sie für sich drei Fragen: Bis wann soll verkauft sein? Wer muss zustimmen, zum Beispiel Miterben oder der frühere Partner? Und wohin ziehen Sie selbst? Wer in etwas Kleineres zieht, braucht einen Übergabetermin, der zum eigenen Umzug passt. Bei einer Erbschaft ist der Verkauf in der Regel erst nach der Einantwortung möglich. Den Zeitpunkt klären Sie mit dem Notar, der die Verlassenschaft abwickelt.

2. Den Wert ermitteln

Der Wert hängt von Lage, Größe, Zustand, Widmung und der aktuellen Nachfrage ab. Inserate anderer Verkäufer zeigen nur Wunschpreise, nicht die Preise, zu denen tatsächlich verkauft wurde. Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt, was Portale nicht sehen: den Zustand von Dach, Fenstern und Heizung, die Ausrichtung, den Lärm, den Garten.

Setzen Sie den Preis realistisch an. Eine Immobilie, die monatelang zu teuer inseriert ist, verliert bei Käufern an Reiz und wird am Ende oft unter Wert verkauft.

3. Die Unterlagen zusammenstellen

Käufer und ihre Banken wollen Unterlagen sehen, bevor sie ein Angebot legen. Je vollständiger die Mappe, desto schneller geht es. In der Regel brauchen Sie:

• aktuellen Grundbuchauszug
• Pläne und, bei Häusern, Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige
• gültigen Energieausweis
• bei Wohnungen: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Betriebskostenabrechnung, Vorschreibung, Stand der Rücklage und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
• bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und Nachweis der Mieteinnahmen

Fehlende Unterlagen bekommen Sie bei Gemeinde, Grundbuch und Hausverwaltung. Beim Engl Plus Service übernehmen wir diese Behördenwege für Sie.

4. Die Immobilie herrichten

Räumen Sie auf, lassen Sie Licht herein und reparieren Sie Kleinigkeiten wie tropfende Wasserhähne oder lose Sockelleisten. Große Sanierungen vor dem Verkauf lohnen sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Gute Fotos und ein Video machen den Unterschied, ob sich jemand für eine Besichtigung meldet. Bei leeren oder altmodisch eingerichteten Räumen hilft virtuelles Home Staging: Die Räume werden am Bildschirm eingerichtet, ohne dass ein Möbel bewegt wird.

5. Vermarkten

Ein Inserat braucht einen ehrlichen Text, vollständige Angaben und einen klaren Grundriss. Dazu gehören die Kennzahlen aus dem Energieausweis. Verbreitet wird das Angebot über die großen Internetportale, je nach Objekt auch über Transparente am Haus und Open Days.

6. Besichtigungen führen

Prüfen Sie Interessenten, bevor Sie die Tür aufmachen: Wer ernsthaft kaufen will, kann sagen, wie er finanziert. Halten Sie die Unterlagen bereit und beantworten Sie Fragen zu Mängeln offen. Verschwiegene Mängel führen später zu Streit.

7. Preis verhandeln: Fixpreis oder Bieterverfahren

Beim klassischen Verkauf nennen Sie einen Preis und verhandeln mit einzelnen Interessenten. Beim Bieterverfahren besichtigen alle Interessenten innerhalb einer Frist und geben dann ihr Angebot ab. Das schafft Vergleichbarkeit und zeigt, was der Markt wirklich zahlt. Bei Engl Realitäten läuft das auf Wunsch als digitales Bieterverfahren. Sie entscheiden am Ende selbst, ob und an wen Sie verkaufen.

8. Kaufanbot und Kaufvertrag

Der Käufer legt ein schriftliches Kaufanbot. Nehmen Sie es an, sind beide Seiten gebunden. Den Kaufvertrag errichtet in der Regel ein Notar oder Rechtsanwalt, der meist auch als Treuhänder arbeitet: Der Kaufpreis liegt auf einem Treuhandkonto und wird erst ausgezahlt, wenn das Eigentum des Käufers im Grundbuch gesichert ist. Offene Kredite werden aus dem Kaufpreis getilgt, die Pfandrechte gelöscht.

Kosten und Steuern für Verkäufer

• Maklerprovision: bei Engl Realitäten 3 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer.
• Immobilienertragsteuer: Auf den Gewinn aus dem Verkauf fällt grundsätzlich Steuer an. Es gibt Befreiungen, vor allem für den Hauptwohnsitz. Die Regeln ändern sich immer wieder, lassen Sie Ihren Fall deshalb vor dem Verkauf von einem Steuerberater oder dem Vertragserrichter prüfen. Aktuelle Hinweise finden Sie auf unserer Seite Leistungen.
• Energieausweis: Falls keiner vorliegt, müssen Sie einen erstellen lassen.
• Löschung von Pfandrechten: Dafür fallen Gebühren an.

Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragung und in der Regel die Kosten des Kaufvertrags zahlt der Käufer.

9. Übergabe

Bei der Übergabe halten Sie in einem Protokoll fest: Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, Zustand der Räume und was im Haus bleibt. Melden Sie Strom, Gas, Wasser und Versicherungen um.

Selbst verkaufen oder mit Makler?

Sie können privat verkaufen. Dann bewerten, fotografieren, inserieren, besichtigen und verhandeln Sie selbst und tragen das Risiko eines falschen Preises. Ein Makler nimmt Ihnen diese Arbeit ab und bringt Erfahrung aus vielen Verkäufen mit. Wie eine Zusammenarbeit geregelt ist, lesen Sie im Ratgeber Alleinvermittlungsauftrag: Was Eigentümer davon haben.

Fazit

Ein Verkauf gelingt, wenn drei Dinge stimmen: ein realistischer Preis, vollständige Unterlagen und eine Vermarktung, die die richtigen Käufer erreicht. Alles andere ist Handwerk und lässt sich Schritt für Schritt abarbeiten.